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大阪でサブリースを活用して不動産賃貸で確実な収益を確保する

サブリースとは一括借り上げと言う意味で例えば一棟のマンション全室をサブリース会社に一括で借り上げてもらって転貸人に入居してもらうと言う賃貸借のスタイルのことです。
不動産投資の上での最大のリスク要因は空き室リスクなわけですが、サブリースではこの点をすべて入居済みにすることを前提にしているので空き室リスクをとりあえず回避することができるのが最大のメリットです。
サブリース会社では賃料のうち手数料を差しひいた金額を貸主に交付することで差額を収益に挙げることができるわけです。
一般的には「何年間家賃保証」などとの宣伝文句を謳い、長期間家賃変動リスクを負うことなく安定した不動産投資収益をあげるかのような印象を与えます。
しかしそれほどの貸主に好条件を継続していてはサブリース会社にリスクが過大になるはずです。


一見すると貸主にはメリットばかりのサブリースですが実際に利用して収益をあげようと検討するなら、その仕組みを十分に知った上で協議を進めることが必要不可欠です。
大家さんの立場で見れば一括してとりあえず借り上げてもらえるので入居率0稼働率100%となり、文言どおり将来にわたって空き室リスクとは無縁のようにも見えます。
しかし転貸人がいつまでも入居せず、実際の稼働率が低いレベルのままで推移すれば、サブリース会社からは賃料を含めた契約条件の見直しを求めてきます。
従来の賃料では入居が見込めないなら家賃を下げて価格面でアピールするのが一番の近道です。
サブリースの契約条項にも2年に一度契約内容の見直しを行う、と言ったようなサブリース会社のリスクヘッジの為の条項が入っているのが一般的です。


さらにサブリース会社を利用する上で大切なのは近隣の家賃相場を把握すると言う点にあります。
仮にサブリース会社からの当初の提案が相場額よりも80%程度の賃料基本額を提示されていればどうでしょうか。
相場よりもやすい賃料を設定しそこから手数料を控除されれば、大家さんの手元には相場よりも相当低額な収益しか見込めなくなってしまいます。
しかもサブリース会社は借地借家法では保護を受けるべき「借主」の地位にあります。
転貸人が存在するにしろ基本的立場は借主なので法律上強い立場にたっているのです。
従って契約締結後の近隣の賃貸住宅相場の下落が観察されれば、借主からの賃料値下げ交渉には応じざるを得なくなります。
たしかに賃貸物件の多い大阪でのサブリース会社の利用は、うまくいけば長期にわたり賃料の安定収益を見込め、賃貸管理の手間も省けるメリットがあります。
しかし家賃相場が下落する局面があることも念頭において利用を検討するのが賢明な姿勢です。

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